8月房价出炉全国普涨!这座网红二线城市下跌是为啥?

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发布时间:2018-09-16 02:35

8月房价出炉全国普涨!这座网红二线城市下跌是为啥?

2018-09-15 22:27来源:杠杆游戏房地产/开发/房价

原标题:8月房价出炉全国普涨!这座网红二线城市下跌是为啥?

摘要:哪些城市应该被问责呢?

撰文|张银银

今天,国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,8月有67个城市的新房价格环比出现上涨,仅厦门一个城市出现下跌;66个城市二手房上涨。

北上广深一线城市总体平稳,三线城市涨幅最大。值得注意的是,三亚、海口有所降温,厦门房价下跌较多,广州有所回暖,无锡、徐州等城市新房价格环比涨幅较大。

无锡房价环比涨幅为3.4%,领跑70城,徐州紧随其后。四大一线城市中,北京房价环比持平,上海、广州、深圳房价环比分别涨0.1%、涨0.9%、涨0.5%。

其中较为值得关注的是网红城市厦门。有媒体报道,这段时间,厦门楼市的气氛有些微妙。比如前段时间,某盘一举拔得网签头筹!目前信息更加不对称是二手房市场,简直风声鹤唳,感觉“不是在降价,就是在降价的路上”。

但是,购房者的预期确实不如几个月前。比如一部分刚需开始不着急了,认为二手房也会抓到一些机会,还有一部分则是又一次的“买涨不买跌”。

总的来说,厦门房价依旧是非常高的。但房价下跌了,也是事实。

一个城市房价会不会涨,有很多共识的标准,比如货币政策、调控政策、人口增量指标、产业和经济增长情况、投资情况……

但如何预判一个城市房价跌,则很难说。杠杆游戏一直在思考这个问题。我认真看了下厦门的一些数据。确实发现一些有趣的指标,今天和各位杆友分享。

首先,财务上,一个公司或者政府负债率40-60%一般认为较为合适厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露,2017年厦门土地出让金424.1亿元,同比下降13.8%。

如上所述,2017年厦门商品房销售额749亿元。据此,杠杆游戏算出,厦门2017年土地出让金占到当年商品房销售额度的56.62%。

而2016年时,厦门土地出让金491.9亿元。如上所述,2016年厦门房地产销售额1012亿元。土地出让金占到当年商品房销售额度48.61%。

可见,厦门2017年土地出让金占当年商品房销售额的比重,上升得比较明显。除了土地成本,房子还有资金成本、建安成本等,您说土地出让金占当年商品房销售金额比重过高,开发商开心否?

第二点,厦门中原研究中心的数据显示,2017全年,厦门商品房销售额749亿元,创近5年来新低。

而厦门2017年统计公报披露,当年厦门房地产开发投资879.86亿元,增长14.9%。当然,很多朋友想说,投资金额部分未来才会变成销售,但每一年都有投资,销售-投资都是滚动的。所以,这还是很说明问题。

如果一个城市房地产投资金额比销售额还多了,你说开发商急不急。投资的钱大部分都是有成本融资而来,必须快速周转、回款!

另外,厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露,2017年,厦门商品住宅销售面积152.2万平米,同比下滑51%。

注意这个数字,降幅之惊人。如果某位杆友发现自己所在城市,住宅销售滑坡明显,你说开发商或地方会不想办法吗?

最后,查阅厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》了解到,2017年厦门市商住用地成交30宗,总建面159.0万平米。

而同期,2017年,厦门市商品房销售357.9万平米,其中住宅销售152.2万平米,占比42%。

如上数据,2017年厦门新增的商住用地可建的房屋面积,已经比当年的住宅销售面积要高。这说明,未来的供应基本有保障。

综上所述,各位杆友如果想判断自己所在城市,或者投资标的地房价跌不跌。可以试一试杠杆游戏今天总结的几个指标:头一年新增宅地可建面积高于同期销量;销售明显下滑,比如超过20%、30%,甚至更高;房地产销售金额比房地产投资还低;土地出让金占当年商品房销售额比重较高,比如接近或超过60%。

如果这几个指标有一两个中了,房价降不降不好说,但如果都中了,不跌可能不行。当然,也会有变量,那就是调控放松,货币、政策出手救市,甚至是刺激。这样的情况,我们并不陌生。

对了,不久之前,最高层会议曾明确提出,坚决遏制房价上涨。此后,住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,要求对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。如此来看,哪些城市应该被问责呢?

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